樓市話山論見：一季度房地產(chǎn)投資和銷售火熱，房價顯著升溫

一季度房地產(chǎn)投資和銷售火熱，房價顯著升溫

國家統(tǒng)計(jì)局（4月16日）公布的《2021年1-3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27576億元，同比增長25.6%，比2019年1—3月份增長15.9%；商品房銷售面積36007萬平方米，同比增長63.8%，比2019年1—3月份增長20.7%；商品房銷售額38378億元，增長88.5%，比2019年1—3月份增長41.9%。

同日公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，3月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有62個，環(huán)比下跌的城市有6個，2個城市環(huán)比持平；同比上漲的城市有65個，同比下跌的城市有5個。根據(jù)易居研究院測算，3月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.4%，同比漲幅為4.4%。其中，若考慮小數(shù)點(diǎn)位數(shù)，環(huán)比漲幅有微弱擴(kuò)大，而同比漲幅則呈現(xiàn)明顯擴(kuò)大的態(tài)勢。

易居研究院分析認(rèn)為，當(dāng)前開發(fā)投資數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出“基數(shù)因素導(dǎo)致數(shù)據(jù)偏高、外部環(huán)境改善、后續(xù)數(shù)據(jù)運(yùn)行將趨穩(wěn)”的特點(diǎn)。同時，從單月數(shù)據(jù)看，房屋交易市場比較活躍，明顯好于2019年的同期水平。對于房價，穩(wěn)房價工作將繼續(xù)，尤其是地價房價聯(lián)動機(jī)制的推進(jìn)，客觀上對于后續(xù)房價的穩(wěn)定具有積極的作用。

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長25.6%

具體來看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況方面，1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27576億元，同比增長25.6%；比2019年1—3月份增長15.9%，兩年平均增長7.6%。其中，住宅投資20624億元，增長28.8%。

目前，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速處于歷史較高水平。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)對中房網(wǎng)表示，二季度全國各地開始打疫苗，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境將繼續(xù)改善，開發(fā)投資也將迎來新的機(jī)遇。要適當(dāng)關(guān)注三道紅線、各地嚴(yán)管房價等對于開發(fā)投資的影響。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積來看，1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2301萬平方米，同比增長16.9%；土地成交價款809億元，下降17.3%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金47465億元，同比增長41.4%；比2019年1—3月份增長21.9%，兩年平均增長10.4%。其中，國內(nèi)貸款7222億元，增長7.5%；利用外資11億元，下降41.0%；自籌資金13015億元，增長21.0%；定金及預(yù)收款17759億元，增長86.1%；個人按揭貸款7843億元，增長50.0%。

從單月看，3月份土地購置數(shù)據(jù)比較弱，弱于去年和前年同期水平的數(shù)據(jù)。各地雙集中供地政策的推進(jìn)、對于拿地資金的監(jiān)管，客觀上會影響土地交易的數(shù)據(jù)。另外，從到位資金情況看，其比去年和前年同期數(shù)據(jù)依然要好。有專業(yè)人士表示，近期資金面上，需要關(guān)注利率上升等風(fēng)險，同時房企需要繼續(xù)做好資金的回籠，資金到位對于后續(xù)全國22個雙集中供地城市的拿地有很多優(yōu)勢。

商品房銷售面積同比增長63.8%，銷售額同比增長88.5%

1-3月份，全國商品房銷售面積36007萬平方米，同比增長63.8%；比2019年1—3月份增長20.7%。其中，住宅銷售面積增長68.1%，辦公樓銷售面積增長34.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長24.9%。

商品房銷售額38378億元，增長88.5%；比2019年1—3月份增長41.9%。其中，住宅銷售額增長95.5%，辦公樓銷售額增長44.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長25.8%。

根據(jù)2021年以來的國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分拆后測算，3月份商品房銷售面積達(dá)18644萬平方米，環(huán)比上漲7.38%。商品房銷售額為19227億元，環(huán)比上漲0.4%。從同比情況來看，2021年3月份商品房銷售面積和銷售額相比2020年同期分別上漲了38.07%和58.09%，單月銷售情況明顯好于去年同期水平。

庫存方面，3月末商品房待售面積51858萬平方米，比2月末減少567萬平方米。其中，住宅待售面積減少559萬平方米，辦公樓待售面積減少71萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加15萬平方米。

整理發(fā)現(xiàn)，商品房待售面積和住宅待售面積自去年跌到階段低點(diǎn)以來，已經(jīng)連續(xù)2個月回升。經(jīng)測算，3月份住宅待售面積為24174萬平方米。

70城新房價格62城上漲，廣州、福州“領(lǐng)跑”

隨著樓市進(jìn)入傳統(tǒng)的“小陽春”，市場熱度提升，新房、二手房價格上漲城市數(shù)量持續(xù)增加。

《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，3月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有62個，環(huán)比下跌的城市有6個，2個城市環(huán)比持平。上個月這一數(shù)字分別為56個、12個和2個。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市有58個，環(huán)比下跌的城市有9個，3個城市持平。上個月這一數(shù)字分別為55個、14個和1個。

具體來看，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅變動不大。4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.0%，漲幅均比上月回落0.1個百分點(diǎn)。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。

不過，受上年同期低基數(shù)影響，各線城市商品住宅銷售價格同比漲幅繼續(xù)上升明顯擴(kuò)大。3月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.2%和11.4%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.4和0.6個百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.8%和3.3%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.3和0.4個百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.9%和2.3%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.3和0.4個百分點(diǎn)。

根據(jù)易居研究院測算，3月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.4%，同比漲幅為4.4%；二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.4%，同比漲幅為3.3%。若考慮小數(shù)點(diǎn)位數(shù)，環(huán)比漲幅有微弱擴(kuò)大，而同比漲幅則呈現(xiàn)明顯擴(kuò)大的態(tài)勢。有專業(yè)人士認(rèn)為，目前房價漲幅依然在擴(kuò)大，穩(wěn)房價工作不能松懈，估計(jì)未來對于各類炒房需求會進(jìn)行嚴(yán)打。

分城市來看，在新建商品住宅方面，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)整理顯示，3月份廣州（1.0%）、福州（1.0%）兩個城市漲幅居前，重慶和西安漲幅并列第三，為0.9%。岳陽、安慶、呼和浩特跌幅靠前，岳陽為0.4%，安慶和呼和浩特為0.3%。同比方面，常德、太原、安慶、牡丹江、北海5個城市新房價格處于下跌態(tài)勢。

二手住宅方面，3月份北京、廣州領(lǐng)漲，漲幅為1.4%，徐州緊隨其后，漲幅為1.3%。南充、瀘州、岳陽跌幅居前，南充為0.5%，瀘州、岳陽跌幅為0.3%。同比方面，將近三成的城市出現(xiàn)下跌。

值得注意的是，福州此次成為了和廣州并列的房價環(huán)比上漲最快的城市，并且福州的房價漲幅排名，從此前的42位一下躍升為第1位。有專業(yè)人士看來，福州房地產(chǎn)市場有炒作的現(xiàn)象。類似城市的邏輯是明顯是，即過去兩年市場一直比較平穩(wěn)，當(dāng)前市場確實(shí)出現(xiàn)了周期性的反彈現(xiàn)象，后續(xù)對于福州及福建相關(guān)城市，需要密切監(jiān)測。

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